jeśli dopiero zaczynasz inwestować w nieruchomości, możesz się zastanawiać, jak ważne jest due diligence i jak wygląda ten proces. Możesz nawet czuć się nieco zastraszony przez proces, jeśli nie kupiłeś wcześniej nieruchomości. Due diligence ma kluczowe znaczenie dla każdego nabycia inwestycji. Z czasem zyskasz pewność siebie, a nawet rozpoczniesz automatyzację każdej części procesu inwestycyjnego, w tym due diligence.

w Nieruchomościach okres zwany due diligence jest dla Ciebie, kupującego-inwestora, okazją do uzyskania pełnego ujawnienia faktów i warunków dotyczących potencjalnego składnika aktywów przed sfinalizowaniem transakcji ze sprzedawcą.

Proces jest Twoją szansą na zbadanie faktów fizycznych i finansowych nieruchomości, aby dowiedzieć się, czy potencjalna nieruchomość jest tym, co twierdzi sprzedawca. Due diligence pozwala podjąć świadomą decyzję o tym, czy dany dom lub mieszkanie jest odpowiednią inwestycją dla Ciebie.

co początkujący inwestorzy muszą wiedzieć

początkujący inwestorzy domów jednorodzinnych i mieszkań muszą wiedzieć, że chociaż due diligence może być onieśmielające i stresujące, istnieją sposoby na złagodzenie stania się całkowicie przytłoczonym. Po pierwsze, zdecydowanie pomaga uczyć się od doświadczonych Inwestorów i czerpać z ich doświadczeń.

oto, co musisz zrobić, jeśli jesteś początkującym inwestorem. Musisz mieć proces na miejscu, zorganizowaną strategię, aby poruszać się po każdym kroku przed zawarciem umowy o potencjalną nieruchomość. To nie jest rzadkością dla doświadczonych inwestorów, aby usprawnić proces o due diligence binder lub foldery cyfrowe gotowe na początku, prepped z pustych formularzy, dokumenty, i listy kontrolne zorganizowane przez obszar dochodzenia (fizyczne, finansowe, i prawne).

powodem, dla którego ważne jest, aby mieć Proces, jest to, że due diligence szybko porusza się natychmiast po zawarciu umowy. Ostatnią rzeczą, którą inwestor powinien robić, jest przygotowanie strategii due diligence w środku procesu. Strategia due diligence pozwoli Ci zaoszczędzić czas, energię i oszczędzić portfel na dłuższą metę.

jaka jest linia czasu? Różni się w zależności od wymagań państwowych oraz od umów zawartych między kupującym a sprzedającym. Ale, ogólnie, due diligence trwa dwa do trzech tygodni. Pamiętaj, aby współpracować z agentem nieruchomości lub brokerem i określić dokładne prawa państwa dotyczące terminów należytej staranności.

due diligence rozpoczyna się po otwarciu escrow i kończy po zamknięciu. Cały proces rozpoczyna się, gdy kupujący składa list intencyjny (LOI), a nieruchomość jest przedmiotem umowy po negocjacjach między kupującym a sprzedającym. Zamknięcie jest zakończone, gdy kupujący otrzymał wszystkie wymagane informacje i prowadzi dochodzenia, dokonuje ustalenia i albo kupuje nieruchomość lub odchodzi. Due diligence to wszystko, co dzieje się między zawarciem umowy a zakończeniem zamknięcia.

Due diligence zasadniczo mieści się w sferze fizycznej, finansowej i prawnej. Nie pomijaj żadnych kroków. Może cię to kosztować. Podczas tworzenia listy kontrolnej due diligence należy wziąć pod uwagę następujące kroki.

fizyczne badanie due diligence

proces fizycznego badania due diligence polega na kontroli fizycznych warunków wewnętrznych i zewnętrznych nieruchomości. Na tym etapie ważne jest zbadanie i udokumentowanie warunków środowiskowych, integralności budynku oraz systemów elektrycznych, grzewczych i wodno-kanalizacyjnych.

  • przed wysłaniem listu intencyjnego do sprzedawcy przeprowadź wstępną analizę obszaru. Sprawdź nieruchomości w różnych porach dnia i w różne dni tygodnia, więc masz poczucie sąsiedztwa. Poznaj sąsiadów! Dadzą ci dół i brudne, historię, a także doskonałe cechy okolicy od tych, którzy znają ją najlepiej.
  • sprawdź w rejestrze przestępców seksualnych i zobacz jak wygląda sytuacja w okolicy. Zdecyduj, czy czujesz się komfortowo z informacjami, które znajdziesz.
  • sprawdź statystyki przestępczości. Lokalne organy ścigania będą miały rejestry typowych wskaźników przestępczości i działań na obszarze potencjalnej nieruchomości.
  • kluczowe znaczenie mają kontrole fizyczne. Po zawarciu umowy umów się na formalną kontrolę nieruchomości przeprowadzoną przez licencjonowanego specjalistę.
  • nadchodzące inwestycje i plany budowlane w sąsiedztwie będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Zapytaj dział gruntów i zagospodarowania przestrzennego miasta o aktualny plan 10-letni, abyś mógł przewidzieć, czy przyszłe inwestycje zwiększą lub zmniejszą wartość domu.
  • Zobacz podział na strefy. Jeśli nieruchomość pochodzi z działek, które mogą być rozwijane, będziesz chciał wiedzieć, jakie rodzaje rozwoju może mieć miejsce.
  • sprawdź, czy na posesję nie ma ingerencji, takich jak wiaty, rośliny z sąsiednich domów. Może chcesz mieć te problemy rozwiązane przed wyrażeniem zgody na zakup domu.
  • umów się na formalną wycenę nieruchomości. Ten krok porównuje potencjalną właściwość z podobnymi właściwościami w określonym promieniu.
  • poproś o zgłoszenie roszczenia ubezpieczeniowego od firmy ubezpieczeniowej sprzedającego. Raport ujawni, czy roszczenia zostały złożone na nieruchomości.
  • uzyskaj oferty napraw podczas należytej staranności, przed zakupem.Ten krok może faktycznie spowodować obniżenie ceny zakupu. Alternatywnie możesz poprosić sprzedawcę, aby pomógł Ci pokryć naprawy lub obniżyć koszty zamknięcia.
  • Jeśli kupujesz w zimnym klimacie, musisz wziąć pod uwagę koszt ” zimowania.”Koncepcja może być zupełnie nowa, jeśli pochodzisz na przykład z południowo-zachodnich stanów, ale chcesz kupić na Środkowym Zachodzie. Kupujący z ciepłych stanów mogą nie zdawać sobie sprawy, że muszą przygotować rury przed zimowym zamarznięciem w chłodniejszych Stanach!

finansowe due diligence

proces finansowego due diligence wymaga przestudiowania i weryfikacji informacji finansowych dostarczonych przez Sprzedawcę, w tym podatków, dochodów i wydatków.

  • przygotuj się do przeprowadzenia dogłębnej analizy przepływów pieniężnych, żądając dokumentów dotyczących przychodów z najmu, zobowiązań podatkowych, kwotowań napraw oraz zasad i stóp procentowych kredytów hipotecznych, które rozważasz. Nie zapomnij o odliczeniu podatku od wynajmującego, jeśli planujesz wynająć nieruchomość.
  • rozejrzyj się po finansowanie i unikaj pokusy pójścia z pierwszym pożyczkodawcą, z którym rozmawiasz.
  • Jak każdy z nich wpasuje się w szerszy obraz finansowy?
  • skorzystaj z analizy finansowej due diligence, aby ustalić szacunkowy czynsz dla przyszłych najemców.

Legal due diligence

Legal due diligence obejmuje badanie kwestii dotyczących zagospodarowania przestrzennego, zgodności z kodeksem, tytułu własności nieruchomości i innych.

  • przejrzyj wszystkie ujawnienia sprzedawcy, które powinieneś uzyskać wkrótce po otwarciu escrow na dom. Jeśli twój stan nie wymaga ujawnienia sprzedawcy, Utwórz listę pytań i poproś Agenta Nieruchomości o współpracę ze sprzedawcą i uzyskaj odpowiedzi na pytania.
  • jeśli kupujesz dom lub mieszkanie ze Stowarzyszeniem właścicieli domów (HOA), uzyskaj kopię deklaracji przymierzy, kodów i ograniczeń (CC&Rs), które rządzą Wspólnotą. Państwa mogą się różnić w swoich wymaganiach dotyczących tego, co HOAs musi ujawnić potencjalnym nabywcom. Ale im więcej informacji możesz uzyskać, tym lepiej.
  • poproś o sprawozdanie finansowe HOAs, abyś mógł potwierdzić, że stowarzyszenie jest zarządzane prawidłowo i że pieniądze są wydawane odpowiednio.
  • poproś o wstępny raport o tytule od firmy tytułowej. Wstępny raport ujawni, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości. Jest to ważne, ponieważ chcesz upewnić się, że sprzedawca ma wyraźny tytuł i może go przenieść do ciebie po zamknięciu.
  • badania ubezpieczeń domów. Jeśli planujesz sfinansować dom, ubezpieczenie jest obowiązkowe. Więc śmiało i rozpocząć badania ubezpieczeń właścicieli domów.
  • kiedy szukasz ubezpieczenia, idź i kup ubezpieczenie właściciela.
  • ponieważ możesz wynająć dom lub mieszkanie, potwierdź, że zamierzone użytkowanie nieruchomości jest zgodne z przepisami miejskimi i gminnymi.
  • jeśli kupujesz dom na wsi, sprawdź prawa własności. Określenie statusu praw wodnych i mineralnych. (Nigdy nie wiadomo!)

Zamknij lub odejdź

jeśli odkryjesz poważny problem podczas należytej staranności, możesz odejść od nieruchomości, na wypadek, gdyby sprzedawca nie mógł lub nie chciał rozwiązać problemu. Jest to punkt, w którym można renegocjować ofertę w świetle informacji, które pojawiły się podczas due diligence. To jest wartość odrabiania zadań domowych i wymyślania doskonałego procesu due diligence: zaoszczędzisz czas i pieniądze i będziesz mieć pewność, że Twój nowy składnik aktywów będzie dobrze służył twojemu portfelowi w dłuższej perspektywie.

czy ta treść jest przydatna? Podziel się nim ze znajomymi!
  • e-mail
  • WhatsApp
  • twitter
  • pinterest
  • linkedin
  • reddit

Articles

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.