Si vous débutez dans l’investissement immobilier, vous vous interrogez peut-être sur l’importance de la diligence raisonnable et sur le processus. Vous pourriez même vous sentir un peu intimidé par le processus si vous n’avez pas acheté de propriété auparavant. La diligence raisonnable est cruciale pour toute acquisition d’investissement. Avec le temps, vous gagnerez en confiance et commencerez même à automatiser chaque partie du processus d’investissement, y compris la diligence raisonnable.

En immobilier, le délai de diligence raisonnable est l’occasion pour vous, acheteur-investisseur, de recevoir une divulgation complète des faits et conditions d’un actif potentiel avant de conclure une transaction avec le vendeur.

Le processus est votre chance d’enquêter sur les faits physiques et financiers d’une propriété, pour savoir si une propriété potentielle est ce que le vendeur prétend être. La diligence raisonnable vous permet de prendre une décision éclairée quant à savoir si une certaine maison ou un condo est le bon investissement pour vous.

Ce que les investisseurs débutants doivent savoir

Les investisseurs débutants de maisons unifamiliales et de condos doivent savoir que même si la diligence raisonnable peut être intimidante et stressante, il existe des moyens d’atténuer le fait de devenir complètement dépassés. D’une part, il est certainement utile d’apprendre des investisseurs expérimentés et de tirer parti de leurs expériences.

Voici ce que vous devez faire si vous êtes un investisseur débutant. Vous devez avoir un processus en place, une stratégie organisée pour naviguer à chaque étape avant de conclure un contrat pour une propriété potentielle. Il n’est pas rare que des investisseurs expérimentés rationalisent le processus en ayant un classeur de diligence raisonnable ou des dossiers numériques prêts au départ, préparés avec des formulaires, des documents et des listes de contrôle vierges organisés par domaine d’enquête (physique, financier et juridique).

La raison pour laquelle il est important d’avoir un processus est que la diligence raisonnable se déplace rapidement immédiatement après la conclusion du contrat. La dernière chose qu’un investisseur devrait faire est de se démener pour une stratégie de diligence raisonnable au milieu du processus. Une stratégie de diligence raisonnable vous fera économiser du temps, de l’énergie et épargnera votre portefeuille à long terme.

Quelle est la chronologie, demandez-vous? Il varie selon les exigences de l’État et selon les accords conclus entre l’acheteur et le vendeur. Mais, généralement, la diligence raisonnable prend deux à trois semaines. Assurez-vous de travailler avec votre agent immobilier ou votre courtier et de déterminer les lois exactes de votre État entourant les délais de diligence raisonnable.

La diligence raisonnable commence lorsque vous ouvrez l’entiercement et se termine lorsque vous fermez. L’ensemble du processus commence lorsqu’un acheteur soumet une Lettre d’intention (Lettre d’intention) et que le bien est mis sous contrat après une négociation des éventualités entre l’acheteur et le vendeur. La clôture est terminée lorsque l’acheteur a reçu toutes les informations requises et mène des enquêtes, prend une décision et achète la propriété ou s’en va. La diligence raisonnable est tout ce qui se passe entre la conclusion du contrat et la fin de la clôture.

La diligence raisonnable relève largement des domaines physique, financier et juridique. Ne sautez aucune des étapes. Cela pourrait vous coûter cher. Tenez compte des étapes suivantes lors de la création d’une liste de contrôle de diligence raisonnable.

Diligence raisonnable physique

Le processus de diligence raisonnable physique consiste à inspecter les conditions physiques de l’intérieur et de l’extérieur du bien. À ce stade, il est important d’examiner et de documenter les conditions environnementales, l’intégrité du bâtiment et les systèmes électriques, de chauffage et de plomberie.

  • Effectuez une analyse préliminaire de la zone avant de soumettre une lettre d’intention au vendeur. Découvrez la propriété à différents moments de la journée et à différents jours de la semaine afin de vous faire une idée du quartier. En fait, rencontrez les voisins! Ils vous donneront le duvet et la saleté, l’histoire, ainsi que les excellentes qualités du quartier de ceux qui le connaissent le mieux.
  • Vérifiez le registre des délinquants sexuels et voyez comment se porte le quartier. Décidez si vous êtes à l’aise avec les informations que vous trouvez.
  • Vérifiez les statistiques de criminalité. Les organismes d’application de la loi locaux disposeront d’enregistrements des taux de criminalité et des activités typiques pour la zone de votre propriété potentielle.
  • Les inspections physiques sont cruciales. Après avoir conclu un contrat, organisez une inspection formelle de la propriété effectuée par un professionnel agréé.
  • Les développements à venir et les plans de construction dans la zone voisine affecteront la valeur de la propriété. Demandez au service des terrains et du zonage de la ville le plan actuel sur 10 ans, afin que vous puissiez anticiper si les développements futurs augmenteront ou diminueront la valeur de la maison.
  • Examinez le zonage. Si la propriété se heurte à des parcelles qui peuvent être développées, vous voudrez savoir quels types de développement pourraient éventuellement avoir lieu.
  • Vérifiez les empiétements sur la propriété, tels que les hangars, les plantes des maisons voisines. Vous voudrez peut-être que ces problèmes soient résolus avant d’accepter d’acheter la maison.
  • Organiser une évaluation foncière officielle. Cette étape comparera votre propriété potentielle à des propriétés similaires dans un certain rayon.
  • Demandez un rapport de réclamation auprès de la compagnie d’assurance du vendeur. Le rapport indiquera si des réclamations ont été faites sur la propriété.
  • Obtenez des devis de réparation pendant la diligence raisonnable, avant d’acheter.Cette étape peut en fait entraîner une réduction de votre prix d’achat. Vous pouvez également demander au vendeur de vous aider à couvrir les réparations ou à réduire les coûts de clôture.
  • Tenez compte de la météo. Si vous achetez dans un climat froid, vous devrez prendre en compte le coût de « l’hivernage ». »Le concept peut être entièrement nouveau si vous venez, par exemple, des États du Sud-ouest mais que vous cherchez à acheter dans le Midwest. Les acheteurs des états chauds pourraient ne pas se rendre compte qu’ils doivent préparer les tuyaux avant le gel hivernal dans les États plus froids!

Due diligence financière

Le processus de due diligence financière nécessite d’étudier et de vérifier les informations financières qui vous sont fournies par le vendeur, y compris les impôts, les revenus et les dépenses.

  • Préparez-vous à effectuer une analyse approfondie des flux de trésorerie en demandant des documents pour les revenus locatifs, l’impôt à payer, les devis de réparation et les taux de principe et d’intérêt sur les prêts hypothécaires que vous envisagez. N’oubliez pas d’intégrer les déductions fiscales des propriétaires si vous prévoyez de louer la propriété.
  • Magasinez pour obtenir du financement et évitez la tentation d’aller avec le premier prêteur à qui vous parlez.
  • Faire la distinction entre les améliorations apportées aux immobilisations et les réparations et les frais d’entretien. Comment chacun s’intégrera-t-il dans la situation financière globale?
  • Utilisez votre analyse de la due diligence financière pour établir une estimation de loyer pour vos futurs locataires.

Diligence raisonnable juridique

La diligence raisonnable juridique consiste à examiner les questions de zonage, la conformité au code, le titre de propriété, etc.

  • Passez en revue toutes les informations du vendeur, que vous devriez obtenir peu de temps après avoir ouvert l’entiercement sur la maison. Si votre État n’exige pas de divulgation du vendeur, créez une liste de questions et demandez à votre agent immobilier de travailler avec le vendeur et d’obtenir des réponses aux questions.
  • Si vous achetez une maison ou un condo avec une Association de propriétaires (HOA), obtenez une copie de la Déclaration des Engagements, Codes et restrictions (CC &Rs) qui régissent la communauté. Les États peuvent varier dans leurs exigences sur ce que les HOAs doivent divulguer aux acheteurs potentiels. Mais, plus vous pouvez obtenir d’informations, mieux c’est.
  • Demandez les états financiers de HOAs afin de pouvoir confirmer que l’Association est gérée correctement et que l’argent est dépensé de manière appropriée.
  • Demandez un rapport préliminaire de titre à la société de titre. Le rapport préliminaire révélera qui est actuellement propriétaire de la propriété. Ceci est important car vous voulez vous assurer que le vendeur a un titre clair et peut vous le transférer à la clôture.
  • Recherche sur l’assurance habitation. Si vous envisagez de financer la maison, une assurance est obligatoire. Alors allez-y et commencez à faire des recherches sur l’assurance des propriétaires.
  • Pendant que vous cherchez une assurance, allez-y et achetez une assurance propriétaire.
  • Puisque vous pouvez louer la maison ou le condo, confirmez que l’utilisation prévue de la propriété respecte les règles de la ville et de la municipalité.
  • Si vous achetez une maison dans une zone rurale, examinez les droits de propriété. Déterminer le statut des droits sur l’eau et des droits miniers. (On ne sait jamais!)

Fermer ou s’éloigner

Si vous découvrez un problème majeur lors d’une vérification préalable, vous pouvez vous éloigner de la propriété, juste au cas où le vendeur ne pourrait pas – ou ne le ferait pas – résoudre le problème. C’est à ce moment que vous pouvez renégocier l’offre à la lumière des informations apparues lors de la diligence raisonnable. C’est la valeur de faire vos devoirs et de mettre en place un excellent processus de diligence raisonnable: vous économiserez du temps et de l’argent, et vous serez confiant que votre nouvel actif servira bien votre portefeuille à long terme.

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