Wenn Sie neu in Immobilieninvestitionen sind, fragen Sie sich vielleicht, wie wichtig die Due Diligence ist und wie der Prozess abläuft. Sie könnten sich sogar ein bisschen eingeschüchtert fühlen, wenn Sie noch nie eine Immobilie gekauft haben. Die Due Diligence ist für jede Investition entscheidend. Mit der Zeit gewinnen Sie Vertrauen und beginnen sogar, jeden Teil des Anlageprozesses zu automatisieren, einschließlich der Due Diligence.

In Immobilien ist der als Due Diligence bekannte Zeitraum eine Gelegenheit für Sie, den Käufer-Investor, die vollständige Offenlegung der Fakten und Bedingungen eines potenziellen Vermögenswerts vor Abschluss einer Transaktion mit dem Verkäufer zu erhalten.

Der Prozess ist Ihre Chance, die physischen und finanziellen Fakten einer Immobilie zu untersuchen, um herauszufinden, ob eine potenzielle Immobilie das ist, was der Verkäufer behauptet. Due Diligence ermöglicht es Ihnen, eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob ein bestimmtes Haus oder eine bestimmte Wohnung die richtige Investition für Sie ist.

Was Anfänger wissen müssen

Anfänger von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen wissen, dass die Sorgfaltspflicht zwar einschüchternd und stressig sein kann, es jedoch Möglichkeiten gibt, die völlige Überforderung zu mildern. Zum einen hilft es definitiv, von erfahrenen Investoren zu lernen und aus ihren Erfahrungen zu lernen.

Hier ist, was Sie tun müssen, wenn Sie ein Anfänger Investor sind. Sie benötigen einen Prozess, eine organisierte Strategie, um jeden Schritt zu navigieren, bevor Sie einen Vertrag für eine potenzielle Immobilie abschließen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass erfahrene Anleger den Prozess rationalisieren, indem sie zu Beginn einen Due-Diligence-Ordner oder digitale Ordner mit leeren Formularen, Dokumenten und Checklisten bereithalten, die nach Untersuchungsbereichen (physisch, finanziell und rechtlich) geordnet sind.

Der Grund, warum es wichtig ist, einen Prozess zu haben, ist, dass die Due Diligence unmittelbar nach Vertragsabschluss schnell abläuft. Das letzte, was ein Investor tun sollte, ist, mitten im Prozess nach einer Due-Diligence-Strategie zu suchen. Eine Due-Diligence-Strategie spart Ihnen Zeit, Energie und schont auf lange Sicht Ihren Geldbeutel.

Was ist die Zeitleiste, fragst du? Sie variiert je nach staatlichen Anforderungen und Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Im Allgemeinen dauert die Due Diligence jedoch zwei bis drei Wochen. Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrem Immobilienmakler oder Makler zusammenarbeiten und die genauen Gesetze Ihres Staates in Bezug auf die Fristen für die Due Diligence festlegen.

Due Diligence beginnt, wenn Sie Escrow öffnen und endet, wenn Sie schließen. Der gesamte Prozess beginnt, wenn ein Käufer eine Absichtserklärung (Letter of Intent, LOI) einreicht und die Immobilie nach einer Aushandlung von Eventualitäten zwischen Käufer und Verkäufer unter Vertrag genommen wird. Der Abschluss ist abgeschlossen, wenn der Käufer alle erforderlichen Informationen erhalten hat und Untersuchungen durchführt, eine Entscheidung trifft und entweder die Immobilie kauft oder weggeht. Due Diligence ist alles, was zwischen dem Vertragsabschluss und dem Abschluss des Vertrags geschieht.

Due Diligence fällt weitgehend in die Bereiche der physischen, finanziellen und rechtlichen. Überspringen Sie keinen der Schritte. Dies könnte Sie kosten. Berücksichtigen Sie die folgenden Schritte, wenn Sie eine Due-Diligence-Checkliste erstellen.

Physische Due Diligence

Der Prozess der physischen Due Diligence beinhaltet die Überprüfung der physischen Bedingungen des Inneren und Äußeren der Immobilie. In diesem Stadium ist es wichtig, die Umgebungsbedingungen, die Integrität des Gebäudes sowie die Elektro-, Heizungs- und Sanitärsysteme zu untersuchen und zu dokumentieren.

  • Führen Sie eine vorläufige Flächenanalyse durch, bevor Sie dem Verkäufer eine Absichtserklärung vorlegen. Schauen Sie sich die Unterkunft zu verschiedenen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen an, damit Sie ein Gefühl für die Nachbarschaft bekommen. In der Tat, treffen Sie die Nachbarn! Sie geben Ihnen die down and dirty, die Geschichte, sowie die hervorragenden Qualitäten der Nachbarschaft von denen, die es am besten kennen.
  • Überprüfen Sie die Registrierung von Sexualstraftätern und sehen Sie, wie es der Nachbarschaft geht. Entscheiden Sie, ob Sie mit den Informationen, die Sie finden, vertraut sind.
  • Überprüfen Sie die Kriminalstatistik. Lokale Strafverfolgungsbehörden haben Aufzeichnungen über typische Kriminalitätsraten und Aktivitäten für den Bereich Ihrer potenziellen Immobilie.
  • Physische Inspektionen sind von entscheidender Bedeutung. Nachdem Sie den Vertrag abgeschlossen haben, vereinbaren Sie eine formelle Immobilieninspektion, die von einem lizenzierten Fachmann durchgeführt wird.
  • Bevorstehende Entwicklungen und Baupläne im Nachbargebiet wirken sich auf den Wert der Immobilie aus. Fragen Sie die Land- und Zonenabteilung der Stadt nach dem aktuellen 10-Jahresplan, damit Sie vorhersehen können, ob zukünftige Entwicklungen den Wert des Hauses erhöhen oder verringern werden.
  • Schauen Sie sich die Zoneneinteilung an. Wenn die Immobilie auf Parzellen stößt, die entwickelt werden können, möchten Sie wissen, welche Art von Entwicklung möglicherweise stattfinden könnte.
  • Suchen Sie nach Eingriffen in das Grundstück, z. B. Schuppen, Pflanzen aus benachbarten Häusern. Möglicherweise möchten Sie diese Probleme beheben lassen, bevor Sie dem Kauf des Hauses zustimmen.
  • Vereinbaren Sie eine formelle Immobilienbewertung. In diesem Schritt wird Ihre potenzielle Immobilie mit ähnlichen Immobilien in einem bestimmten Umkreis verglichen.
  • Fordern Sie einen Versicherungsfallbericht bei der Versicherungsgesellschaft des Verkäufers an. In dem Bericht wird offengelegt, ob Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht wurden.
  • Erhalten Sie vor dem Kauf Reparaturangebote während der Due Diligence.Dieser Schritt kann tatsächlich dazu führen, dass Sie Ihren Kaufpreis senken. Alternativ können Sie den Verkäufer dazu bringen, Reparaturen abzudecken oder die Abschlusskosten zu senken.
  • Konto für das Wetter. Wenn Sie in einem kalten Klima kaufen, müssen Sie die Kosten für die „Überwinterung“ berücksichtigen.“ Das Konzept kann völlig neu sein, wenn Sie beispielsweise aus den südwestlichen Bundesstaaten stammen, aber im Mittleren Westen einkaufen möchten. Käufer aus warmen Staaten erkennen möglicherweise nicht, dass sie Rohre vorbereiten müssen, bevor der Winter in kälteren Staaten einfriert!

Financial Due Diligence

Der Prozess der Financial Due Diligence erfordert das Studium und die Überprüfung der Ihnen vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Finanzangaben, einschließlich Steuern, Einnahmen und Ausgaben.

  • Bereiten Sie sich auf eine eingehende Cashflow-Analyse vor, indem Sie Dokumente zu Mieteinnahmen, Steuerschuld, Reparaturangeboten sowie Zinsen und Zinssätzen für die von Ihnen in Betracht gezogenen Hypothekendarlehen anfordern. Vergessen Sie nicht, Vermieter Steuerabzüge zu integrieren, wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten.
  • Suchen Sie nach Finanzierungsmöglichkeiten und vermeiden Sie die Versuchung, sich an den ersten Kreditgeber zu wenden, mit dem Sie sprechen.
  • Unterscheiden Sie zwischen Kapitalverbesserungen und Reparatur- und Wartungskosten. Wie wird jeder in das größere finanzielle Bild passen?
  • Verwenden Sie Ihre Analyse der Financial Due Diligence, um einen Mietvoranschlag für Ihre zukünftigen Mieter festzulegen.

Rechtliche Due Diligence

Die rechtliche Due Diligence umfasst die Prüfung von Zonenproblemen, die Einhaltung des Kodex, den Titel der Immobilie und vieles mehr.

  • Überprüfen Sie alle Angaben des Verkäufers, die Sie kurz nach dem Öffnen des Treuhandkontos für das Haus erhalten sollten. Wenn Ihr Staat keine Angaben zum Verkäufer verlangt, erstellen Sie eine Liste mit Fragen und bitten Sie Ihren Immobilienmakler, mit dem Verkäufer zusammenzuarbeiten und die Fragen zu beantworten.
  • Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung bei einer Hausbesitzervereinigung (HOA) kaufen, erhalten Sie eine Kopie der Erklärung der Bündnisse, Codes und Einschränkungen (CC &Rs), die die Gemeinschaft regeln. Staaten können in ihren Anforderungen variieren, was HOAs potenziellen Käufern offenlegen muss. Aber, je mehr Informationen Sie erhalten können, desto besser.
  • Fragen Sie nach dem HOAs-Jahresabschluss, damit Sie bestätigen können, dass der Verein ordnungsgemäß verwaltet und das Geld angemessen ausgegeben wird.
  • Fordern Sie einen vorläufigen Titelbericht bei der Titelfirma an. Der vorläufige Bericht wird offenlegen, wem die Immobilie derzeit gehört. Dies ist wichtig, da Sie sicherstellen möchten, dass der Verkäufer einen klaren Titel hat und diesen beim Abschluss an Sie übertragen kann.
  • Forschung Hausbesitzer Versicherung. Wenn Sie planen, das Haus zu finanzieren, ist eine Versicherung obligatorisch. So gehen Sie vor und beginnen Hausbesitzer Versicherung Erforschung.
  • Während Sie in die Versicherung schauen, gehen Sie voran und kaufen Sie für Vermieter Versicherung.
  • Da Sie das Haus oder die Wohnung vermieten könnten, bestätigen Sie, dass Ihre beabsichtigte Nutzung der Immobilie den städtischen und kommunalen Regeln entspricht.
  • Wenn Sie ein Haus in einer ländlichen Gegend kaufen, schauen Sie sich die Eigentumsrechte an. Bestimmen Sie den Status von Wasserrechten und Mineralrechten. (Man weiß nie!)

Schließen oder weggehen

Wenn Sie während der Due Diligence ein schwerwiegendes Problem feststellen, können Sie die Immobilie verlassen, nur für den Fall, dass der Verkäufer das Problem nicht beheben kann oder will. Dies ist der Punkt, an dem Sie das Angebot angesichts von Informationen, die während der Due Diligence entstanden sind, neu verhandeln können. Dies ist der Wert, wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen und einen hervorragenden Due-Diligence-Prozess entwickeln: Sie sparen Zeit und Geld und sind zuversichtlich, dass Ihr neues Asset Ihrem Portfolio auf lange Sicht gut dienen wird.

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