pokud jste novým investováním do nemovitostí, možná vás zajímá důležitost due diligence a jaký je proces. Můžete se dokonce cítit trochu zastrašeni procesem, pokud jste si předtím nekoupili nemovitost. Due diligence je rozhodující pro jakoukoli investiční akvizici. Časem získáte důvěru a dokonce začnete automatizovat každou část investičního procesu, včetně due diligence.

v oblasti nemovitostí je doba známá jako due diligence příležitostí pro vás, kupujícího-investora, získat úplné zveřejnění skutečností a podmínek potenciálního aktiva před dokončením transakce s prodávajícím.

tento proces je vaše šance prozkoumat fyzické a finanční skutečnosti nemovitosti, zjistit, zda potenciální nemovitost je to, co prodávající tvrdí, že je. Due diligence umožňuje učinit informované rozhodnutí o tom, zda určitý dům nebo byt je tou správnou investicí pro vás.

co začínající investoři potřebují vědět

začínající investoři rodinných domů a bytů potřebují vědět, že i když due diligence může být zastrašující a stresující, existují způsoby, jak zmírnit zcela zahlceni. Pro jednoho, rozhodně to pomáhá učit se od zkušených investorů a sbírat z jejich zkušeností.

zde je to, co musíte udělat, pokud jste začínající investor. Před uzavřením smlouvy o budoucí nemovitosti musíte mít zavedený proces, organizovanou strategii pro navigaci v každém kroku. To není neobvyklé pro zkušené investory zefektivnit proces tím, že due diligence pořadač nebo digitální složky připravené na začátku, připravené s prázdnými formuláři, dokumenty a kontrolní seznamy organizované oblasti vyšetřování (fyzické, finanční a právní).

důvod, proč je důležité mít proces, je, že due diligence se rychle pohybuje ihned po uzavření smlouvy. Poslední věc, kterou by měl investor dělat, je usilovat o strategii due diligence uprostřed procesu. Due diligence strategie vám ušetří čas, energii a ušetřit peněženku v dlouhodobém horizontu.

jaká je časová osa, ptáte se? Liší se podle státních požadavků a podle dohod uzavřených mezi kupujícím a prodávajícím. Obecně však due diligence trvá dva až tři týdny. Ujistěte se, že pracovat s realitní agent nebo makléř a určit přesné zákony vašeho státu okolní due diligence časové osy.

Due diligence začíná při otevření úschovy a končí při zavření. Celý proces začíná, když kupující předloží dopis o záměru (LOI) a nemovitost je uzavřena na základě smlouvy po jednání o nepředvídaných událostech mezi kupujícím a prodávajícím. Uzavření je dokončeno, když kupující obdrží všechny požadované informace a provede vyšetřování, rozhodne se a buď koupí nemovitost, nebo odejde. Due diligence je vše, co se děje mezi uzavřením smlouvy a dokončením závěru.

Due diligence obecně spadá do sféry fyzické, finanční a právní. Nevynechávejte žádný z kroků. To by vás mohlo stát. Při vytváření kontrolního seznamu due diligence zvažte následující kroky.

fyzická due diligence

proces fyzické due diligence zahrnuje kontrolu fyzických podmínek interiéru a exteriéru nemovitosti. V této fázi je důležité zkoumat a dokumentovat podmínky prostředí, integritu budovy a elektrické, topné a instalatérské systémy.

  • před odesláním dopisu o záměru prodávajícímu proveďte předběžnou analýzu oblasti. Podívejte se na nemovitost v různých denních dobách a v různých dnech v týdnu, abyste získali představu o okolí. Ve skutečnosti se setkejte se sousedy! Dají Vám dolů a špinavé, historie, stejně jako vynikající vlastnosti okolí od těch, kteří to vědí nejlépe.
  • Zkontrolujte registr sexuálních delikventů a podívejte se, jak se daří okolí. Rozhodněte se, zda jste spokojeni s informacemi, které najdete.
  • zkontrolujte statistiky kriminality. Místní donucovací orgány budou mít záznamy o typické míře kriminality a činnostech v oblasti vašeho budoucího majetku.
  • fyzické kontroly jsou zásadní. Poté, co vstoupíte do smlouvy, zajistěte formální kontrolu majetku prováděnou licencovaným profesionálem.
  • nadcházející vývoj a stavební plány v sousední oblasti ovlivní hodnotu nemovitosti. Zeptejte se Městského pozemkového a územního oddělení na aktuální 10letý plán, abyste mohli předvídat, zda budoucí vývoj zvýší nebo sníží hodnotu domu.
  • podívejte se do územního plánování. Pokud nemovitost přijde proti parcelám, které lze rozvíjet, budete chtít vědět, jaké druhy vývoje by se mohly uskutečnit.
  • zkontrolujte zásahy do nemovitosti, jako jsou přístřešky, rostliny ze sousedních domů. Možná budete chtít tyto problémy napravit před souhlasem s nákupem domu.
  • zajistěte formální posouzení majetku. Tento krok porovná vaši budoucí nemovitost s podobnými vlastnostmi v určitém poloměru.
  • vyžádejte si od pojišťovny prodávajícího hlášení o pojistném plnění. Zpráva zveřejní, zda byly na nemovitost vzneseny nároky.
  • získat opravy citace během due diligence, před zakoupením.Tento krok může ve skutečnosti vést ke snížení kupní ceny. Případně můžete získat prodejce, který vám pomůže pokrýt opravy nebo snížit náklady na uzavření.
  • odpovídá počasí. Pokud kupujete v chladném počasí, budete muset zohlednit náklady na „zazimování“.“Koncept může být zcela nový, pokud jste například z jihozápadních států, ale snažíte se koupit na Středozápadě. Kupující z teplých států si možná neuvědomují, že potřebují připravit potrubí před zimním zmrazením v chladnějších státech!

finanční due diligence

proces finanční due diligence vyžaduje studium a ověření finančních informací poskytnutých prodávajícím, včetně daní, příjmů a výdajů.

  • připravte se na hloubkovou analýzu peněžních toků vyžádáním dokladů o příjmech z pronájmu, daňové povinnosti, opravných nabídkách a zásadách a úrokových sazbách hypotečních úvěrů, které zvažujete. Nezapomeňte zahrnout daňové odpočty pronajímatele, pokud plánujete nemovitost pronajmout.
  • nakupujte financování a vyhněte se pokušení jít s prvním věřitelem, se kterým mluvíte.
  • rozlišujte mezi kapitálovými vylepšeními versus náklady na opravy a údržbu. Jak se každý vejde do většího finančního obrazu?
  • pomocí analýzy finanční due diligence nastavte odhad nájemného pro své budoucí nájemce.

právní due diligence

právní due diligence zahrnuje zkoumání otázek územního plánování, dodržování kódu, vlastnictví nemovitosti a další.

  • zkontrolujte veškerá zveřejnění prodávajícího, která byste měli získat krátce po otevření úschovy v domě. Pokud váš stát nevyžaduje zveřejnění prodávajícího, vytvořte seznam otázek a požádejte svého realitního agenta, aby spolupracoval s prodávajícím a získal odpovědi na otázky.
  • pokud kupujete dům nebo byt s Asociací majitelů domů (HOA), získejte kopii prohlášení o smlouvách, kódech a omezeních (CC&Rs), které řídí komunitu. Státy se mohou lišit ve svých požadavcích na to, co HOAs musí potenciálním kupcům sdělit. Ale čím více informací můžete získat, tím lépe.
  • požádejte o účetní závěrku HOAs, abyste mohli potvrdit, že sdružení je řádně spravováno a že peníze jsou vynakládány přiměřeně.
  • požádejte o předběžnou zprávu o titulu od titulní společnosti. Předběžná zpráva zveřejní, kdo v současné době vlastní nemovitost. To je důležité, protože se chcete ujistit, že prodávající má jasný název a může vám jej po uzavření převést.
  • výzkum pojištění majitelů domů. Pokud plánujete financovat dům, pojištění je povinné. Tak jděte do toho a začněte zkoumat pojištění majitelů domů.
  • zatímco se díváte na pojištění, jděte do toho a nakupujte pojištění pronajímatele.
  • vzhledem k tomu, že si můžete pronajmout dům nebo byt, potvrďte, že vaše zamýšlené užívání nemovitosti se řídí městskými a obecními pravidly.
  • pokud kupujete dům ve venkovské oblasti, podívejte se na vlastnická práva. Určete stav práv na vodu a minerální práva. (Člověk nikdy neví!)

zavřít nebo odejít

pokud během due diligence objevíte závažný problém, můžete odejít z nemovitosti, jen v případě, že prodávající nemůže–nebo nebude-problém vyřešit. To je bod, ve kterém můžete nabídku znovu projednat s ohledem na informace, které se objevily během due diligence. To je hodnota dělat své domácí úkoly a přijít s vynikající due diligence procesu: ušetříte čas a peníze, a pocit jistoty, že vaše nové aktivum bude sloužit své portfolio dobře v dlouhodobém horizontu.

najít tento obsah užitečný? Sdílejte to se svými přáteli!
  • email
  • WhatsApp
  • twitter
  • pinterest
  • linkedin
  • reddit

Articles

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.